OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么)蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōn巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么g)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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